一、房地产市场宏观环境分析

1 、本月房地产政策及其影响

• 建设部：我国房地产领域调控将有针对性地推进

我国住宅房地产领域的调控力度不仅不会有丝毫松动，而且将有针对性地着力推进。权威人士近日明确表示，将采取各种措施，加大政策执行力度，全面落实两个 “ 国八条 ” 和 “ 国六条 ” 。

来自国内各地的情况表明，尽管中央宏观调控的积极效应已经开始显露，但房地产领域中一些突出问题仍未得到根本性解决：商品住房供应结构性矛盾、房价上涨较快、住房保障制度滞后等，依然是房地产市场中的突出 “ 痛点 ” 。

针对这一现状，建设部负责人明确表示，在 2007 年及今后的一段时间内，将更加注重运用经济、法律和必要的行政手段加以合理引导和调控。

尺度点评：

我们可以看到调整住房供应结构将成为今年宏观调控的一大重点。根据建设部门作出的部署，今年将重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求。各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。同时，将进一步落实和完善有区别的税收政策等经济调节手段，引导合理的住房消费结构和供应结构。

而 “ 控制住房价格过快上涨 ” 则会被继续纳入政府工作的目标责任制。各地将继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度。落实稳定住房价格的金融、税收等政策措施，房价上涨过快的城市，今年也将加大 “ 两限两竞 ” 商品住房建设力度，增加满足当地居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房供应。

备受关注的廉租住房制度今年也将得到进一步完善，并有望将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。根据有关计划，今年要确保土地出让净收益 5 ％左右用于廉租住房建设。坚持实物配租和租金补贴相结合，政府将采取组织新建一批小套型住房，收购、改造一批旧住房等形式，满足住房保障需要。

建设部人士同时透露，将建立健全住房保障对象动态管理系统，同时积极改进规范经济适用住房制度，主要供应低收入家庭，并完善购房人 “ 退出机制 ” 。

• 土地增值税清算，开发商静待政策推进

2 月 1 日 起，全国各地将同步进行对房地产企业土地增值税的清算。成都市将如何开展此项工作 , 土地增值税清算会对楼市带来那些影响？

自从 1 月 17 日 税务总局公布要对房地产企业进行土地增值税清算的通告后，成都市地税局就展开了准备工作。 1 月 31 日 ，成都市地税局相关负责人表示，目前市地税局正加紧各项准备工作，待省地税局具体贯彻实施意见下达后，成都方面将及时开展对房地产企业的土地增值税的清算。这位负责人表示： “ 第一步将由各区选出 5 个有一定代表性的房地产企业，进行土地增值税的清算，然后，在这个基础上，将逐步全面展开清算。 ”

尺度点评：

就在国税总局下发清算土地增值税《通知》的第二天，上海、深圳等地方地税局网站上悄然出现了国税总局下发的另一个与房地产税种有关的文件，即《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》，执行日期同样为 2007 年 2 月 1 日 。

有关部门称，这是在全国范围内首次统一不动产销售发票和建筑业发票。 “ 规范房地产交易环节的发票管理，将给相关税收的科学征收提供精确的审核依据，进一步严防逃税行为。 ” 有关人士表示，虽然这一规范做法将对营业税、所得税、土地增值税等各种税种的征收都起到技术支持的作用，但其出台时间与房地产开发企业的土地增值税清算新政紧密衔接，且执行日期一致，不排除是在为土地增值税这个计算和审核方式都比较复杂的税种征收做重点准备的可能。

至于 对土地增值税的清算会不会影响成都的房价？房价的涨跌是受供求关系的影响，开发商的定价也只会是市场定价，是根据市场的需求而定，开发商想借此涨价，不可能一厢情愿，也不可能转嫁成本给消费者。

土地增值税的严征将加剧房地产行业的洗牌。在降低了房地产开发利润率的同时也降低了对投资资金的吸引力。这样一来，会大大提高房地产行业的门槛，中小开发商由于资金问题被迫退出行业，或者被并购的可能性加大，房地产行业中大鱼吃小鱼的现象就会更多。

• 国土资源部： 2 月底将七审新增建设用地情况

在国务院提出改变土地审批制度后，国家将从本月底开始对全国新增建设用地情况进行审查。 2 月 27 日 ，国土资源部下发通知，将在北京等 90 个城市开展第 7 次土地执法检查行动，比以往的检查范围扩大了近一倍，将重点审查 2005 年 10 月至 2006 年 10 月 90 个城市新增建设用地变化情况。

尺度点评：

从今年开始，以前需要上报国务院审批的新增建设用地，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施。因此，在新的审批方式实施前，要对这些城市此前的新增建设用地情况进行检查。这次检查的 90 个城市中的 84 个城市属于这类情况。

据了解，这次将应用卫星遥感技术对 90 个城市进行土地执法检查，反映 2005 年 10 月至 2006 年 10 月 90 个城市新增建设用地的变化情况，主要检查卫片图斑所涉及地块的使用是否经过批准，是否擅自突破土地利用年度计划批准用地，是否擅自修改土地利用总体规划批准用地，是否违反国家宏观调控政策和产业政策批准用地，经批准使用的地块是否存在骗取批准、超占面积和擅自改变用途，土地违法是否通过动态巡查已经发现等。

• 建设部：二手房资金监管待落实 警惕房款被挪用

1 月 22 日 ，建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》 ( 以下简称《通知》 ) ，规定房地产中介必须通过银行专用账户结算交易资金，以保障买卖双方资金安全。

《通知》出台半月，由于各地尚在研究和起草《通知》的细则，目前，市场上还比较安静。就北京市场而言，除了我爱我家等几家之前已经与银行尝试二手房交易资金监管的知名中介公司，大多数房地产中介公司尚未对交易模式进行调整。而且，《通知》在消费者中的认知度还不高。

尺度点评：

业界普遍认为，该强制性政策将推动房地产经纪行业的洗牌。

建设部警示风险 “ 当前房地产经纪市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题还不少 ” ，建设部新闻发言人近日表示，交易资金监管政策整顿市场的效果尚未显现，即使新政落实，消费者仍然应当提高警惕。目前最大的风险就是房地产中介占压挪用交易资金，消费者一定要妥善管理交易资金。

该发言人向消费者建议，当事人自行支付交易资金的，应当在订立合同时，明确交易款项的金额、支付条件、支付方式等内容；按新政策通过房地产经纪机构和交易保证机构划转交易结算资金的，交易资金的存储和划转一定要通过结算资金专用存款账户进行。

签合同的时候，如果有熟悉房地产法律法规的朋友，最好请他们帮忙，最好要用房地产经纪合同推荐文本。交易当事人不要轻信某些房地产经纪机构和经纪人员的口头承诺，要把所有的约定落实为书面合同条款。一旦发现合同条款含义模糊、有失公平或者不完善的，一定要坚持对合同进行完善，否则不能签署。

目前，房地产经纪机构良莠不齐，部分中介公司规模小，管理混乱，经营不规范。大家可以对将要委托的中介公司办公场所做必要的实地考察，并向有关部门了解其被投诉举报的情况后，再签订委托合同。

长期以来，中介市场上由于 “ 一房多卖 ( 租 )” 等产权不清问题引发的矛盾纠纷非常多，导致不少消费者蒙受了经济和精神损失。 “ 一定要确认售房 ( 出租 ) 人对房产具有合法处分权，产权没有瑕疵。 ” 发言人说，购 ( 租 ) 房人应当到当地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息，了解所买 ( 租 ) 的房屋产权有无抵押、查封等权利限制，出售 ( 出租 ) 该房产的人是否为房屋产权人。

低价购入 ( 租赁 ) 、高价售出 ( 转租 ) ，赚取差价，是中介赚取暴利的主要手段，不良中介主要是通过向交易双方隐瞒真实的成交价格得逞的。他建议交易双方通过房地产经纪合同，约定中介公司和工作人员如实披露成交价格等交易信息的义务。

• 市政发展动态

• 三条新路助推新都 07 楼市

2 月7 日 上午，新都房地产开发企业座谈会在石油缘宾馆召开。新都区政府区长屈建宏、成都市房产管理局产业规划与住宅 发展处处长杜文、新都区房管局局长何仁福等领导及来自万科双水岸、香洲半岛、润扬房产、新神风房产、多元置业等30 多家企业的代表参与了本次会议。

多年来，道路一直是制约新都区发展的瓶颈，不过 07 年将得到很好的改善，投资 2.5 个亿的双向六车道、无过路费的成青快速通道（成都至青白江）、人民北路北延线都将全面开通，投资近 10 个亿的蜀龙大道第四期工程也将动工。

尺度点评：

07 年将是新都全面发展新局面的一年，按照规划，新都将大力推进 " 一区一园一中心，两城两镇两区域 " 的建设，（即 8 平方公里的新都工业区， 6 平方公里的成都家具产业园， 2400 亩的物流中心；以及北部新城、北部商城，新繁、石板滩两个市级重点镇，东南片区都市生态农业区域、西北片区都市设施农业区域）。大力打造桂湖、宝光寺两张旅游名片，向 4A 级旅游景区冲击，目前这两个项目已通过省旅游局的评定。为了使 " 城市增质、居民增寿 " ，政府还将花大力气完善城市基础配套，对旧城区的污水、雨水、电力等基础设施进行全面改造，加快新城的建设，新城中学、派出所、法院、医院、市场、邮政等都已陆续动工。屈区长透露，以后，新都所有政府职能部门的办公地点都将全部搬迁到新城区，此举预示着新城区未来具有很大的发展潜力。

• 房地产市场动态

• 春节大假艳阳天好看房 成都楼市节日卖房出现小高潮

春节期间不少楼盘的销售人员表示，与平时相比，看好房子现场就下单的购房者比例明显增多，春节期间买房大家似乎更加果断。置信丽都－花园城销售负责人告诉记者，这几天他们成交了 10 套，从初四开始现场就人流不断，每天接待客户近百人，而且基本上是全家总动员，看中了就要求马上签购房合同。春节大假购房者的购买意向都很强，年终一般家庭常常会选择诸如买房买车这样的高端消费。

蓝光地产、龙湖地产的楼盘售楼中心均在大年初五开门，记者在现场看到，龙湖翠微清波、蓝光凯丽豪景等新盘的人气丝毫不比平常弱。凯丽豪景一位售楼小姐对记者说，前来选房的客户中还有不少是来成都走亲戚的外地人，这几天售楼处停了不少外地牌照的汽车。据龙湖地产一位负责人介绍，项目现场每天都保持在 150-250 人的人流量，由于项目临近河岸，还有一些客户趁着阳光灿烂的天气在河边公园拍照留念。大假期间，楼市纷纷打出新年贺岁旗号，不少楼盘买房 “ 大礼小礼 ” 送不停，吸引了不少客户。

尺度点评：

在春节前的 “ 成都假日购房民意调查 ” 中，超过七成的成都市民流露出愿意利用春节假期看房、购房的意愿。但大年初三之前并未充分得以表现，从初四、初五开始，中海国际社区、翡翠城、置信丽都花园城、龙湖翠微清波、蓝光凯丽豪景、上东阳光、西花汀、东山国际新城、劲力蓝色理想、锦绣森邻、春天大道、棠湖泊林小镇、美茵河谷、映日荷花等各在售楼盘，客流量和销售量均明显回升，成都楼市出现了一个短暂的高峰。

而在春节期间开放了销售中心的中海国际社区、远鸿房产、武海置业、天和房产等开发商则表示，项目在节日期间咨询、销售的情况良好，这是因为有些客户担心春节后房价会上涨。事实上也确实存在个别楼盘节后提价的可能，三利房产就明确表示，春节过后他们的销售价格还会有小幅上涨。

成都开发商不约而同地反映，今年春节看房买房的消费者明显增多，很多楼盘在大年初四、初五开门营业之后短短三四天就卖了十多套，火热的销售势头让他们看到了假日经济的巨大潜力

二、土地市场分析

1 、 2007 年 2 月土地供应市场分析

2007 年 2 月成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地 37 宗，共计 2405.8 亩。与 06 年 2 月相比，土地供应面积大幅度增加，同比上升 252.44% 。其中主城区（五城区和高新区）有所增加，供应 6 宗土地，共 216.23 亩，与去年同期相比供应数量和供应面积分别上升 100% 和 258.83% 。与此同时，郊（区）县土地供应也同样呈大幅度上升的趋势，供应土地 31 宗，供应面积 2189.57 亩，同比上升 251.82% 。从 2 月份土地供应区域分布结构来看，郊（区）县土地供应规模比较大，占到了整体市场供应的 91.02% ，而主城区（五城区和高新区）仅占市场总供应量的 8.98% 。

（ 1 ）土地供应面积 同比上升 252.44%

（ 2 ）商业用地供应比例上升

（ 3 ）郫县土地供应集中

（ 4 ）土地平均规模 65 亩 / 宗

2 、 2007 年 2 月土地交易情况分析

（ 1 ）总体概况

2007 年 2 月成都市土地市场共计交易土地 26 宗，成交面积 1505.56 亩，成交土地平均规模 57.91 亩 / 宗，总成交金额为 192466.93 万元，平均土地交易单价为 127.84 万元 / 亩。与去年同期相比，土地成交面积大幅上升，同比上升 122.51% ；但与此同时，成交土地的平均规模下降趋势也比较明显，同比下降 31.53% 。其中主城区（五城区和高新区）共交易土地 5 宗，成交面积 171.41 亩，总成交金额 36305.27 万元，平均土地交易单价为 211.8 万元 / 亩。

（ 2 ）成交特征分析

（ 3 ）土地成交量同比上升 122.51%

（ 4 ）土地规划用途－郊（区）县商住用地为主，主城区商业金融用地为主

（ 5 ）成交价格—新都土地成交均价超过 200 万 / 亩

（ 6 ）郫县土地市场活跃

（ 7 ）小结

总体来看，由于受到郫县、温江、龙泉、新都等几个近郊（区）县土地供应放量的影响， 07 年 2 月份成都市土地市场供应量与去年同期相比有很大幅度的上升，而成交量也随之大幅上扬。总体上看，近郊（区）县的土地已逐渐成为土地交易市场的主体，特别是随着城市的不断发展扩大、城市建设用地的不断减少以及郊（区）县房地产的迅速发展，近郊（区）县房地产市场将成为成都市房地产发展非常重要的组成部分。

3 、 2007 年 1 月成交土地可开发量情况分析

（ 1 ）总体情况分析

（ 2 ）不同区域可开发量情况

（ 3 ）价格

4 、 2007 年 3 月土地市场供应与需求状况预测

（ 1 ）土地供应量预测

（ 2 ）土地成交量预测

三、新盘供应分析

1 、住宅物业市场

（ 1 ）新增供应综述

（ 2 ）新盘供应特征分析

A 、新盘分布情况

• 环线分布

• 物业类型细分

• 建筑类别分析

• 区域价格分析

• 环线价格分析

（ 3 ） 2007 年 2 月各周新增项目分析

（ 4 ）价格走势分析

（ 5 ）小结

今年 2 月，正值中国农历新年长假缘故显得较为冷清，多数开发商都把春节期间作为一个调整期，更多的是把精力放在春节后的运作上面。因此作为 2 月市场出现较为冷清也很正常。

四、房地产市场热点透析

• 成都首创廉租房“零租金”模式

20 户特殊困难家庭享受 “ 零租金 ” 优惠。

2007 年，适当提高租金补贴标准，加大公共住房保障力已经落实 100 亩土地，建设 20 万平方米廉租住房。

1 月31 日 ，在成都市房地产交易中心五楼大厅廉租户钥匙发放现场，成都市副市长邓全忠将一把崭新的钥匙交到廉租户张筱琪手里。张泪眼婆娑地说：“ 这把钥匙将彻底改变我们一家人的居住生活。 ” 据悉，截至目前，成都市城区共解决 4.8 万余户低收入家庭的住房问题，此次是成都市政府实行廉租住房保障制度以来首次实行 “ 零租金 ” 优惠。

• 均价 3770 成都首批限价房明起开始申购

今年我市推出的首批限价商品住房 6795 套，建筑总面积为 69.96 万平方米，共计有驷马桥片区 “ 北回归线 ” 、红光片区 “ 红枫岭 ” 、三圣乡片区和高家庄片区等四个项目。四个项目共有住宅建筑面积 58.23 万平方米，每套建筑面积均在 90 平方米 以内，多为套一、大套二、小套三等户型，预计销售均价为每平方米 3770 元，于今年 5 月正式上市销售。

据悉，五城区房管局和高新区规划建设局在 3 月 1 日 至 3 月 30 日 ( 法定节假日除外 ) 期间正式受理申购和资格初审，申购者需携带户口簿、本人和配偶身份证、婚姻证明及住房证明等材料，并据实填写《成都市购买限价商品住房申请表》，区房管局在 10 个工作日内完成资格审核并签署意见。市房委办还将对申购者资格进行复核，复核受理截止日期为 4 月 12 日 .